ノンリコースローンとは
ノンリコースローンとは、不動産投資の対象となる不動産だけが担保となるローンで、一般のローンと大きく異なるのは、何か事故があって投資した不動産からの収益が上がらなくなった場合でも、ローンの残金を支払わなくてもいいという不動産投資家にとって夢のようなローンなのです。
もう少し具体的にノンリコースローンについて説明しますと、例えば、３億円の投資物件を頭金１億円、ノンリコースローン２億円で購入し運用したとします。しかし、運の悪いことに大地震で３億円の投資物件が全壊した場合、通常のローンでは、倒壊した物件と２億円の借金が残りどうにもならない状況になってしまいますが、ノンリコースローンの場合は、倒壊した物件は手放すことになりますが、なんと借金は一切残らないという驚くべき仕組みなのです。
ノンリコースローンとリコースローンの違い
リコースローンとは、一般的なローンのことで、購入した物件がうまく収益を生まなくなった場合でも、借金を返済し続ける義務が残るローンのことです。これを日本語で遡及性ローンと呼びます。
ノンリコースローンとリコースローンの違いはいくつかありますが、もっとも大きいのは、物件に不都合が生じたときにその物件を諦めることで、ローンを組んだ人に借金は残らない点ですが、それ以外にも幾つかの違いがあります。
（１）ローン設定時に法人を新設し、その法人で物件を購入し、その法人でローンを組む
（２）ローン設定時に非常に細かい調査を、不動産投資家の負担で行う必要がある。
（３）ローン期間が５年〜７年で、その度に審査し、再ローン設定する。
（４）ローン金利は、リコースローンに比べてやや高めが普通だが、投資物件の収益性や希少性によって異なる。
などの違いというか、不動産投資家にとっては面倒なことが多いですが、リスクが投資物件に限定されるというメリットを考えれば、ノンリコースローンの魅力を損なうものではないと思います。
ノンリコースローンの日本での広まり
ノンリコースローンは、米国では、投資用ローンとしては以前から一般的な方式ですが、日本でも徐々に広まりを見せています。最近は、外資系銀行だけでなく、日本の銀行においてもノンリコースローン導入が進んできました。
その背景としては、不動産の担保価値を計算するのに、収益還元法を使うケースが増えてきたということが挙げられます。
というのは、ノンリコースローンは不動産投資家でなく、お金を貸した側がリスクを負う仕組みですから、投資のリスクを正確に測れる能力が銀行側に問われます。しかし、日本の銀行では従来は、投資のリスクを定量的に把握する能力がありませんでした。そのためリスクを負うノンリコースローンの導入は見送られ続けてきたのです。
ところが、不動産の価値を収益から算出する収益還元法が広まるなか、外資系銀行によるノンリコースローンの導入が引き金となり、日本の銀行でも場合によっては、ノンリコースローンによる貸付が始まってきたのです。